세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>

정부의 다주택자에 대한 양도세 강화정책이 4월 1일부터 본격적으로 시행에 돌입했다. 지난해 정부의 8.2 부동산대책 발표 이후 많은 다주택자들이 세금폭탄을 피하기 위해 서둘러 주택을 처분하거나 주택임대사업 등록을 했다. 3월까지 미처 처분하지 못한 다주택자들은 향후 주택 처분시 최대 68.2%(지방세 포함)까지 세금을 부담해야 하므로 당분간 주택 처분은 엄두를 낼 수 없을 것이다.

중과규정으로 인하여 세금부담이 크게 늘어난 대신 임대사업자에게 주어지는 세제혜택도 커졌으므로, 요건이 충족되는 다주택자들은 임대사업자로 등록을 하는 것도 고려해 볼 만 하다.

세법상 임대사업자에 대한 혜택은 소득세법과 조세특례제한법에 규정되어 있다.

각각의 조건 및 양도소득세 관련 세제혜택은 다음과 같다.

실무적으로 주택임대사업자로 등록을 했거나 등록을 하려는 많은 다주택자들이 의외로 잘못 알고 있다는 사실을 알게 되었다. 그 중 하나가 임대사업등록만 하면 임대주택이 양도세 중과배제가 되거나, 임대주택 외 다른 1주택 양도시 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 알고 있는 경우가 상당히 많았다.

그러나 임대주택의 공시가격·면적에 따라 달리 적용되는데, 매입한 임대주택의 경우 면적제한은 없지만 임대개시 당시 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)인 임대주택에 한하여 혜택을 받을 수 있다는 사실에 유의할 필요가 있다.

사례를 통해 구체적으로 살펴보자.

다솔씨는 서울 서초구에 아파트 1채(2년 이상 보유 및 거주함)와 서울 마포구에 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트 1채를 보유하고 있던 중, 거주하던 서초구 아파트를 양도하게 되었다. 다솔씨는 임대주택등록을 하면서 다른 주택은 거주 2년 요건만 채우면 양도할 때 비과세가 된다는 얘기를 들어서 당연히 비과세가 될 줄 알았으나, 양도소득세를 내야 한단다. 이게 어떻게 된 일일까?

바로 소득세법상 장기일반임대주택과 조세특례제한법상 장기일반임대주택의 혜택이 다르기 때문이다. 다솔씨가 임대등록을 한 아파트는 임대개시 당시 면적이 85㎡ 이하였으나, 공시가격은 6억2000만원이었다. 조세특례제한법상의 혜택(임대등록한 주택을 8년 이상 또는 10년 이상 임대 후 양도시 장기보유특별공제 확대 또는 양도소득세 100% 감면)은 받을 수 있으나, 공시가격이 6억원을 초과하기 때문에 임대주택 외 다른 1주택을 양도할 경우의 비과세 혜택은 받을 수 없는 것을 몰라 낭패를 본 셈이다.

국토교통부는 매년 4월 말에 공동주택가격을 고시한다. 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 등의 세제혜택은 8년 이상(2018년 3월 31까지 임대등록을 한 경우 5년 이상) 장기임대로 등록한 공시가격 6억원 이하의 주택에만 적용된다. 따라서 올해 공시가격이 6억원을 초과할 것으로 예상되는 주택은 이달 말 공시가격이 확정 고시되기 전에 임대사업자 등록을 하는 것이 유리하다.

기존에는 시·군·구청 및 세무서에 모두 임대사업자 등록을 해야 하는 불편함이 있었으나, 4월부터는 시·군·구청에 등록을 하면 임대인의 희망에 따라 세무서에도 등록신청이 되는 시스템이 운영된다고 한다.

4월 2일부터는 국토교통부에서 개설한 “렌트홈” 사이트(www.RentHome.go.kr)를 통해 직접 방문하지 않고도 인터넷으로 등록신청 및 변경이 가능하다고 하니, 주택임대등록을 예정하고 있다면 더욱 편리하게 처리할 수 있을 것으로 보인다.

백지현 세무사 kukse219@naver.com